Resumo: Os ciclos de implantação e operação de grandes condomínios industriais e logísticos com o foco em geração de renda de aluguel são caracterizados por uso de capital intensivo, longo prazo de maturação e, portanto, exposição a muitos tipos de riscos. Nele, o desenvolvedor e empreendedor assume o risco do desenvolvimento imobiliário desde a compra do terreno até a venda do imóvel pronto e locado para ser vendido a um investidor interessado na receita estabilizada de locações. A ênfase desta pesquisa aborda decisões de investimento na implantação de empreendimentos de base imobiliária, especificamente a metodologia de avaliação e precificação de ativos conhecida por Teoria de Opções Reais (TOR) que leva em consideração a flexibilidade dos projetos e a incerteza de premissas. Neste trabalho pretende-se avaliar a contribuição da TOR nos indicadores da qualidade do investimento em função das opções reais de abandono, adiamento e faseamento além destas opções combinadas. A estratégia de pesquisa adotada foi a simulação a partir de um estudo de caso sobre a análise da qualidade do investimento da implantação de um empreendimento na região de Campinas/SP, a partir do qual se realizou uma simulação com base na teoria de opções reais. Modelaram-se as opções reais do empreendimento e, para tanto, levou-se em consideração a volatilidade de variáveis, tais como: o custo de construção, inflação, preços de locação, vacância, entre outras. A partir da simulação, foram obtidas distribuições de probabilidade de indicadores da qualidade econômica do empreendimento, tais como a taxa interna de retorno (TIR) e o valor presente líquido (VPL). Os resultados da simulação mostraram que as opções reais podem, de fato, agregar valor considerável à decisão de investimento em empreendimentos dessa tipologia. De forma específica a TIR sofreu acréscimo de até 5,76 pontos percentuais enquanto o VPL foi acrescido em até R$ 6,7 milhões de valor ao projeto que tinha como investimento total de R$ 126 milhões para o cenário mais volátil das opções combinadas. Pôde-se inferir, também, que o valor da opção de abandono adquire relevância sobre as demais opções (adiamento e faseamento), sobretudo em cenários de alta volatilidade futura do preço do terreno, ao mesmo tempo em que perde o seu valor em períodos de maior estabilidade de preços Ver menos

Abstract: Capital intensive and long-term maturity are characteristics of industrial and logistics real estate¿s implantation and operation cycles focused on rental income generation. In this situation, an entrepreneur takes the risk of development from the land acquisition up to finished property sale to an investor interested in the stabilized cash flow. The research focuses on commercial real estate development investment decision, specifically the valuation technique known as Real Options Analysis (ROA) or Real Options Valuation (ROV) which takes in project¿s flexibility and variables¿ uncertainty. The study evaluates the effects of project abandonment, deferment, and phasing options on investment quality indicators. The research strategy was a simulation by a case study over investment quality analysis based on real project in Campinas/SP area using Real Options Theory. The model considered variables¿ volatility such as: construction cost, inflation, rental prices, vacancy and management costs, among other variables. Simulations provided the probability distributions of economic indicators including the internal rate of return (IRR) and net present value (NPV). Results of simulations have shown that real options can add considerable value to the investment decision on this typology of project. Specifically, IRR increased up to 5.76 percentage points while the NPV was added up to BRL 6.7 million in value to the BRL 126 million total investment project for the volatile scenario considering combined options. Furthermore, one infers that the abandonment option may take relevance over the others (deferment and phasing), especially in times of high future volatility of the land price. On the flip side it loses its value in times of stable land price variation Ver menos