Orientadores: Mariana de Azevedo Barretto Fix, Luciana de Oliveira Royer

Tese (doutorado) - Universidade Estadual de Campinas, Instituto de Economia

Resumo: Há quase um século, o Brasil vem adotando sucessivas políticas de habitação pautadas na concessão de financiamento de longo prazo para aquisição de imóvel próprio. Desde os Institutos de Aposentadoria e Pensões (IAP) até o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), há, entretanto, continuidades...

Resumo: Há quase um século, o Brasil vem adotando sucessivas políticas de habitação pautadas na concessão de financiamento de longo prazo para aquisição de imóvel próprio. Desde os Institutos de Aposentadoria e Pensões (IAP) até o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), há, entretanto, continuidades e rupturas na forma de financiar a moradia. A literatura tem avançado no estudo da oferta de crédito, mas há uma lacuna quanto aos desafios do carregamento destes passivos no tempo. Como o prazo de amortização do financiamento imobiliário pode passar de três décadas, mudanças na conjuntura econômica podem impactar a capacidade de adimplência dos mutuários. As experiências históricas indicam que existem limites estruturais para o financiamento oneroso de longo prazo resolver as carências habitacionais no Brasil, hipótese defendida neste trabalho. Para tanto, a tese analisa a concessão do crédito habitacional, dividida em três etapas: antes da correção monetária, quando o desafio era a corrosão patrimonial dos fundings; outra após a correção monetária, quando a hiperinflação e o arrocho salarial causaram enormes desequilíbrios contratuais; e, por fim, uma última após a incorporação da alienação fiduciária como instrumento de garantia do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), inclusive durante o boom imobiliário dos anos 2000 e o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). A tese examina os desafios enfrentados pelos Institutos de Aposentadoria e Pensões (IAP) e da Fundação Casa Popular (FCP) frente à aceleração da inflação, bem como a adoção da correção monetária em 1964. Discute, ainda, a formação dos desequilíbrios contratuais do Banco Nacional da Habitação (BNH) e sua gestão por meio do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). A incorporação das dívidas privadas dos mutuários do BNH configurou um subsídio implícito e futuro, que onerará o Tesouro ao menos até 2027. Ao final, a tese apresenta um panorama do endividamento e da inadimplência no crédito imobiliário brasileiro atual, dentro e fora do PMCMV. Os números de execução da garantia nos imóveis do Programa, obtidos por meio da Lei de Acesso à Informação, são apresentados e discutidos, e é levantada a hipótese da existência de um processo de dupla espoliação que atinge os tomadores de crédito habitacional sob a garantia fiduciária. A tese termina com a exposição da narrativa dos agentes do "mercado de despejo": leiloeiros, advogados, oficiais de justiça, depositários e investidores foram ouvidos sobre a forma como está estruturado o leilão de imóveis, um mercado secundário essencial para garantir a liquidez do imóvel. Em síntese, o objetivo da tese é, a partir da experiência histórica, discutir os limites do financiamento oneroso de longo prazo como estratégia para resolver o problema da moradia no Brasil. Sem resolver os problemas estruturais que assolam uma economia subdesenvolvida, entraves relacionados à dinâmica macroeconômica impõem desafios à gestão dos contratos. Por um lado, ao olhar para o passado, podemos constatar os problemas que assolaram as políticas de crédito anteriores. Por outro, a partir da análise da regulamentação vigente esta tese permite questionarmos: conseguirão os mutuários do boom imobiliário e do PMCMV quitarem suas dívidas e tornarem-se, enfim, proprietários?

Abstract: For almost a century, Brazil has adopted successive housing policies based on granting long-term financing for the purchase of homes. However, from the Retirement and Pensions Institutes (Institutos de Aposentadoria e Pensões – IAP) to the My House My Life Program (Programa Minha Casa...

Abstract: For almost a century, Brazil has adopted successive housing policies based on granting long-term financing for the purchase of homes. However, from the Retirement and Pensions Institutes (Institutos de Aposentadoria e Pensões – IAP) to the My House My Life Program (Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV) there have been continuities and ruptures in the forms of financing. The literature has advanced in studying the supply of credit, but there is gap as to the challenges involved in carrying these liabilities over time. Because the amortization period of real estate financing can surpass three decades, changes in the economic setting may impact home buyers’ ability to pay. Historical experience shows that there exist structural limits to the capacity of onerous long-term financing to meet Brazil’s housing needs, a hypothesis espoused here. To this end, the thesis analyzes the granting of housing credit in three stages: before the advent of "monetary correction", when the challenge was the erosion of the real value of the funding; after "monetary correction", when hyperinflation and wage squeezes brought about enormous contractual imbalances; and lastly, after the incorporation of fiduciary lien as a guarantee for the Financial System for Housing (Sistema Financeiro da Habitação – SFH), which characterized the real estate boom of the 2000s and the My House My Life Program (PMCMV). The thesis examines the challenges faced by the Retirement and Pensions Institutes (IAP) and the People’s House Foundation (Fundação Casa Popular – FCP) with the advent of higher inflation, as well as the adoption of "monetary correction" in 1964. Further, it discusses the formation of the contractual imbalances of the National Housing Bank (Banco Nacional da Habitação – BNH) and their management via the Wage Variation Compensation Fund (Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS). The incorporation of the private debts of BNH borrowers meant an implicit and future subsidy, which will encumber the Treasury at least until 2027. Lastly, the thesis presents an overview of current indebtedness and delinquency in Brazilian real estate credit, within and without PMCMV. Forfeiture figures for PMCMV homes obtained through the Access to Information Law are presented and discussed, and a hypothesis is raised as to the existence of a process of double despoilment of housing credit borrowers under fiduciary lien. The thesis concludes with an account of the narrative of "eviction market" agents: auctioneers, lawyers, court officials, depositaries and investors were heard about the way in which real estate auctions are structured, a secondary market that is essential in ensuring a property’s liquidity. In sum, the aim of the thesis is to discuss, on the basis of historical experience, the limits of long-term onerous financing as a strategy to solve Brazil’s housing problem. Given that the structural problems that plague an under-developed economy went unsolved, stumbling blocks related to the macroeconomic dynamic imposed challenges to the management of contracts. On the one hand, by looking to the past we are able to ascertain the problems that befell previous credit policies. On the other, based on an analysis of current regulations, this thesis poses the question: will the borrowers of the real estate boom and of PMCMV manage to pay off their debts and finally become homeowners?

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